C.M. 24/02/1998 n. 57/E

3.5. Titoli abilitativi. Per l'abilitazione alla realizzazione degli interventi di recupero, la legge non prevede procedure speciali o semplificate. Pertanto, procedure e procedimenti sono quelli stabiliti dalle normative - a tutti i livelli - vigenti. E', tuttavia, appena il caso di sottolineare l'opportunità che i comuni e gli altri enti ed uffici competenti adottino comportamenti idonei a rendere più agevole l'attuazione della nuova normativa. Non è da sottovalutare, infatti, la potenzialità delle disposizioni di legge di creare sinergie tra lo Stato - attraverso i benefici fiscali - e i comuni - che possono operare sulle aliquote ICI - per incentivare, da parte dei privati, il recupero di ampie zone del patrimonio edilizio esistente. Comunque, a solo titolo indicativo, e salva la necessità di verificare le indicazioni delle norme e dei regolamenti locali, si riportano, qui di seguito, i titoli abilitativi necessari in relazione alle varie categorie di intervento:

- la manutenzione ordinaria non necessita di alcun titolo abilitativo o comunicazione all'amministrazione comunale;

-la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo sono soggetti, nel caso di immobili non vincolati da leggi di tutela am- bientale o monumentale, alla denuncia di inizio attività, prevista dall'art. 2, comma 60, della legge 23 dicembre 1996 n. 662. Viceversa, nel caso di immobili soggetti a tutela, oltre all'acquisizione del nullaosta di compatibilità delle opere da realizzare con la tutela del bene, è necessario presentare istanza di autorizzazione edilizia, ai sensi dell'art. 48 della legge n. 457/1978 e dell'art. 7 della legge 25 marzo 1982 n. 94. In tale ultimo caso, tuttavia, il rilascio dell'autorizzazione edilizia dovrà av venire in forma esplicita, non essendo prevista dalle norme citate, la for mazione del "silenzioassenso" sulle domande di autorizzazione edilizia che riguardino opere da eseguire su immobili soggetti a tutela; la ristruttu razione edilizia è sottoposta al rilascio di concessione edilizia, tramite la procedura stabilita nell'art. 4 della legge 4 dicembre 1993 n. 493, e suc cessive modifiche ed integrazioni. Ai fini dell'individuazione del corretto titolo abilitativo per l'esecuzione del le opere da utilizzare per l'esecuzione delle medesime, le tipologie di in tervento di seguito descritte, devono, quindi, essere inserite nella catego ria descritta all'art. 31 della legge n. 457/1978, in base ad una verifica concreta tra gli interventi da effettuare e la possibile natura degli stessi.

4. Spese che danno diritto alla detrazione e detrazione d'imposta. Come già precisato le spese sostenute, rispettivamente, nei periodi di imposta 1998 e 1999 per la realizzazione degli interventi elencati nel paragrafo precedente, e rimaste effettivamente a carico, danno diritto ad una detrazione del 41 per cento dall'Irpef dovuta per gli stessi anni e l'importo massimo delle suddette spese, sul quale è possibile calcolare la detrazione, non può superare, per ciascun avente diritto, il limite complessivo di 150 milioni per ogni unità immobiliare sulla quale sono realizzati gli interventi. Ai fini della imputazione delle spese di cui trattasi la disposizione in commento fa riferimento alle spese sostenute e, quindi, al criterio di cassa, nel senso che occorre avere riguardo al loro effettivo pagamento. Il momento del pagamento può anche cadere in un periodo d'imposta diverso, antecedente o successivo, a quello in cui sono completati i lavori o è emessa la fattura. Al riguardo si precisa che, relativamente agli interventi eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali, ovvero su unità immobiliari residenziali di proprietà di uno dei soggetti di cui all'art. 5 del Tuir, rileva, ai fini dell'imputazione al periodo d'imposta, la data in cui l'amministratore o altro soggetto incaricato procede al pagamento delle spese. Resta fermo, ovviamente, relativamente alle parti comuni, che ciascun condomino può calcolare la detrazione tenendo conto delle sole quote effettivamente pagate al condominio entro la fine del periodo d'imposta. Così, ad esempio, se il pagamento delle spese da parte dell'amministratore è avvenuto nel corso del 1998, ciascun condomino, con riferimento al periodo d'imposta relativo a detto anno, può calcolare la detrazione sulla parte di spese dal medesimo versate a tale titolo, in base alla ripartizione millesimale e alla delibera assembleare. In tal modo rilevano i versamenti eventualmente anticipati nel 1997 per consentire all'amministratore di procedere nel 1998 al pagamento delle spese per gli interventi effettuati, mentre restano escluse le quote non versate dal condomino entro il 31 dicembre 1998 anche se l'amministratore ha provveduto al pagamento. Tra le spese che danno diritto alla detrazione, nel limite già esposto, rientrano le spese per:

-progettazione dei lavori;

-acquisto di materiali;

-esecuzione dei lavori;

-altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;

-relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti;

-perizie e sopralluoghi;

-imposta sul valore aggiunto, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori; oneri di urbanizzazione;

-altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in esame. Non rientrano, invece, tra le spese che danno diritto alla detrazione, gli interessi passivi pagati per mutui (o anticipazioni, scoperti di conto corrente, ecc.) eventualmente stipulati per sostenere le spese per gli interventi di recupero edilizio, nè i costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Una considerazione va svolta con riferimento alla disposizione contenuta nell'art. 23 della legge n. 392 del 1978, la quale prevede che, in caso di esecuzione di lavori di ristrutturazione su immobili concessi in locazione, il proprietario ha diritto a richiedere all'inquilino il 5 per cento all'anno quale interesse legale. Al riguardo va precisato che tale previsione non esplica alcun effetto ai fini del limite di 150 milioni. Infatti l'importo imputato all'inquilino entra a comporre il canone di locazione, che il proprietario, osservando le disposizioni contenute nell'art. 129 del Tuir assoggetta a tassazione quale reddito del fabbricato. La detrazione spettante va ripartita in quote costanti nell'anno in cui sono sostenute le spese e nei quattro periodi d'imposta successivi. In alternativa, il contribuente può scegliere di ripartire la detrazione spettante in dieci quote annuali di pari importo. L'opzione, in base all'art. 2 del regolamento di attuazione, è effettuata irrevocabilmente nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui sono sostenute le spese. L'importo della quota di detrazione spettante per ciascun periodo d'imposta, non fruito in uno degli anni perchè superiore all'imposta dovuta per lo stesso anno, non può essere cumulato con la quota spettante per un altro periodo d'imposta, non può essere richiesto in diminuzione dalle imposte dovute per l'anno successivo e non può essere richiesto a rimborso, nè utilizzato in compensazione ai sensi dell'art. 17 del decreto legislativo n. 241 del 1997. In base a quanto disposto dal comma 7 dell'art. 1 in esame, in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi elencati nel paragrafo precedente, le quote di detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi d'imposta all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In pratica, il legislatore ha voluto stabilire che in caso di vendita dell'unità immobiliare prima che il venditore abbia fruito di tutte o di alcune delle quote di detrazione spettanti per i singoli periodi d'imposta la detrazione, invece di rimanere attribuita al soggetto che ha posto in essere gli interventi si trasferisca all'acquirente. La realizzazione degli interventi, aumentando il valore dell'immobile ne ha influenzato il prezzo di acquisto ed ha comportato una traslazione dell'onere economico sostenuto per la realizzazione degli interventi stessi e il pagamento delle imposte conseguenti al passaggio di proprietà. Tenuto conto della finalità perseguita dal legislatore, al fine di evitare che situazioni analoghe abbiano un diverso trattamento fiscale, che si tradurrebbe in una discriminazione di alcuni tipi di passaggi di proprietà, si deve ritenere che, benchè il legislatore abbia utilizzato il termine "vendita" la disposizione possa trovare applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell'immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito. Pertanto, anche in caso di decesso del contribuente la detrazione che non può essere più fruita dal deceduto si trasmette agli eredi del contri buente deceduto ed in caso di donazione è attribuita al donatario. Analoghe considerazioni non possono essere svolte nell'ipotesi in cui la detrazione spetti al detentore dell'immobile (ad esempio, l'inquilino o il comodatario) in quanto lo stesso continua ad avere diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa, mentre la detrazione stessa non si trasmette agli eredi.

5. Cumulabilità con altre agevolazioni. Per espressa previsione normativa, gli effetti derivanti dalle disposizioni in esame sono cumulabili con le agevolazioni già previste per gli immobili oggetto di vincolo ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089, e successive modificazioni, ridotte nella misura del 50 per cento. Al riguardo si precisa in primo luogo che il termine "ridotte" risulta riferito alle "agevolazioni" e pertanto la riduzione al 50 per cento riguarda evidentemente le agevolazioni previste per gli immobili vincolati ai sensi della citata legge n. 1089 del 1939. Inoltre, si deve ritenere che il legislatore abbia inteso richiamare le altre agevolazioni per gli immobili storici e artistici già previste in materia di Irpef (non quelle disposte ai fini di altre imposte) e ciò al solo fine di ridurre al 50 per cento l'importo spettante per le agevolazioni medesime. Si deve ritenere, pertanto, che il principio della riduzione al 50 per cento sia applicabile soltanto alle agevolazioni previste per gli immobili storici e

artistici e non ad altre agevolazioni come, ad esempio alle spese di deambulazione, locomozione e sollevamento di portatori di menomazioni funzionali permanenti con ridotte o impedite capacità motorie, che costituiscono spesa sanitaria che dà diritto ad una detrazione ai sensi dell'art. 13-bis, comma 1, lettera c), del Tuir, anche se talune di esse potrebbero essere comprese contemporaneamente nell'intervento relativo al superamento delle barriere architettoniche. Per quanto riguarda le altre agevolazioni vigenti in materia di immobili vincolati in materia di Irpef queste sono contenute, in generale, nell'art. 13-bis, comma 1, lettera g), del Tuir. La citata disposizione prevede, infatti, quale onere che dà diritto ad una detrazione d'imposta, le spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089 e nel decreto del Presidente della Repubblica 30 settembre 1963 n. 1409, nella misura rimasta a carico. Va, inoltre, sottolineato che l'art. 12, comma 2, della stessa legge 27 dicembre 1997 n. 449 stabilisce che il contributo eventualmente concesso ai soggetti danneggiati per effetto degli eventi sismici verificatisi nel settembre e nell'ottobre 1997 nelle regioni Umbria e Marche, corrispondente all'ammontare dell'Iva pagata a titolo di rivalsa, in relazione all'acquisto e all'importazione di beni utilizzati e di servizi, anche professionali, ricevuti per la riparazione o la ricostruzione degli edifici o delle opere pubbliche distrutti o danneggiati, non preclude il diritto a fruire della detrazione del 41 per cento in commento, pertanto, le spese si considerano interamente sostenute, benchè sia concesso un contributo a fronte del sostenimento delle stesse. E' appena il caso di precisare che, in caso di erogazione di contributi, sovvenzioni, ecc. per l'esecuzione degli interventi di cui al paragrafo 3, tali contributi devono essere sottratti interamente dalle spese sostenute prima di effettuare il calcolo della detrazione in quanto, come è stato precisato, le spese che rilevano ai fini di che trattasi sono quelle rimaste effettivamente a carico. Qualora i contributi in questione siano erogati in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente fruisce della detrazione, si applica la disposizione di cui all'art. 16, comma 1, lettera nbis), del Tuir, che prevede l'assoggettamento a tassazione separata delle somme conseguite a titolo di rimborso di oneri per i quali si è fruito della detrazione in periodi d'imposta precedenti.